Quels sont les changement des baux commerciaux depuis 2014
La loi du 18 juin 2014 généralise le congé triennal qui devient la règle pour les baux de neuf années.
Le locataire peut donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception et avant l’échéance prévue dans le cas où il bénéficiera de ses droits à la retraite mais également pour ses héritiers en cas de décès.
La durée maximale d’un bail précaire est portée de deux à trois ans à compter du 1er septembre 2014.
Si le locataire à l’issue du bail précaire reste plus d’un mois dans les lieux, le nouveau bail sera un bail de neuf ans.
La nouvelle loi prévoit également qu’un état des lieux doit être établi en début et en fin de bail, mais il n’est pas prévu de sanction contre le bailleur si un état des lieux n’est pas établi.
Toute disposition du contrat de bail, qui fait échec au droit pour le locataire au renouvellement du bail, est considérée comme non écrite, donc imprescriptible. Cette disposition du contrat peut donc être soulevée à tout moment, les dispositions du contrat visant à faire échec à la cession du bail sont également non écrites (article L145-16 du Code de commerce). Si le locataire, qui a cédé son fonds de commerce et le droit au bail, reste garant du paiement des loyers, il doit être informé dans le délai d’un mois de tout défaut de paiement (article L145-16-1 du Code de commerce).
Cette garantie du paiement des loyers ne peut garantir le bailleur que pour un délai de trois années à compter de la cession du bail.
La commission départementale de conciliation doit être saisie en cas de variation du prix du loyer mais aussi pour tout problème de charges ou travaux. Sa saisine n’est cependant plus obligatoire (article L145-35 du Code de commerce).
Pour ce qui est des loyers, les baux qui sont signés ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, ne peuvent plus prévoir d’augmentation suivant l’indice du coût de la construction. L’indexation du loyer peut être réalisée par la référence IRL ( indice de référence des Loyers ) et ILAT ( indice des loyers des activités tertiaires) .
Comme par le passé, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative et ne peut être déplafonné qu’en cas de modification de certains éléments visés par la loi.
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, cette augmentation ne peut conduire à l’élévation du loyer et à une somme supérieure de 10% du loyer payé au cours de l’année précédente.
Cette règle des 10% s’applique également pour le loyer révisé déplafonné et le loyer indexé révisé.
Pour inciter le propriétaire à établir un état des lieux, la loi prévoit qu’il n’est pas possible de faire jouer l’article 1731 du Code civil, dont il résulte que le locataire est présumé avoir reçu les locaux dans un bon état, mais il semble possible de prévoir dans le bail l’application de la présomption de bon état des locaux notamment lorsque les locaux sont neufs.
Le propriétaire doit également informer le locataire au début du contrat, puis tous les trois ans, des travaux qu’il envisage dans les trois années suivantes, avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés dans les trois années précédentes. Ce contrat doit également prévoir les impôts qui sont à la charge du locataire.
En qualité de propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal, vous devez informer le locataire de tout projet de vente des locaux.
Cette information vaut offre de vente, le locataire ayant un mois pour se prononcer. Cette information n’est pas due au locataire si le projet de vente concerne un ensemble commercial dont dépendent les locaux loués.
Le propriétaire peut se voir imposer une extension des activités du locataire si ce dernier est en liquidation et que le tribunal autorise la cession de l’entreprise.
Les communes peuvent également préempter, c’est-à-dire acheter par priorité un fonds de commerce ou un droit au bail.
