Responsabilité du conseiller en investissement et défiscalisation accessoire à une activité de transaction immobilière
Arrêt de la Cour de Cassation du 14 novembre 2018 Pourvoi Z 16-23.730
A la suite d’un démarchage, M. X… a conclu un contrat intitulé « plan d’épargne fiscal et patrimonial » avec la société Nexalys, par l’intermédiaire de laquelle il a signé un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement, réitéré devant notaire le 18 mars 2008, portant sur un appartement au prix de 111 800 euros, intégralement financé au moyen d’un prêt ; que, le 4 juin 2009, la société Nexalys a été placée en liquidation judiciaire, M. Y… étant désigné en qualité de mandataire liquidateur ; qu’invoquant un préjudice financier résultant d’une inadaptation de l’opération à sa situation personnelle, M. X… a déclaré entre les mains de ce dernier une créance de dommages-intérêts et l’a assigné, ainsi que l’assureur de la société Nexalys, la société Allianz IARD (la société Allianz), aux fins de voir juger que la société Nexalys a manqué à son obligation de conseil, fixer sa créance d’indemnisation à la somme déclarée et condamner la société Allianz à la lui payer ; que, cette dernière ayant fait valoir que sa garantie n’était pas acquise au motif que la société A… lui avait succédé à compter du 1er janvier 2009 et que la réclamation du 8 avril 2011 était postérieure à cette date, M. X… a attrait celle-ci en la cause, aux fins de garantie, conjointement ou en lieu et place de la première ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
Attendu qu’il résulte de ce texte que relève de l’activité de transaction immobilière le fait de prêter son concours, de manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations portant sur la vente de biens immobiliers ; qu’il s’ensuit qu’à défaut de conditions particulières limitant la garantie ou de clauses d’exclusion, le contrat d’assurance couvrant une activité déclarée de transaction immobilière ou l’ensemble des activités entrant dans le champ d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est susceptible de garantir la responsabilité de l’assuré dans la délivrance de conseils à l’occasion d’une vente immobilière, notamment au titre de conseils en investissement ou en défiscalisation ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de M. X… formées contre la société A… , l’arrêt retient que la société Nexalys a fourni une prestation de conseil en investissement patrimonial aux fins de défiscalisation et non une prestation d’agent immobilier ;
Qu’en statuant ainsi, alors que, selon ses propres constatations, la police d’assurance garantissait l’assurée pour l’activité « transactions immobilières », de sorte que le conseil en investissement et défiscalisation fourni par la société Nexalys, qui en constituait l’accessoire, était couvert par la police, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Et sur la quatrième branche du moyen :
Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de M. X… formées contre la société Allianz, l’arrêt retient que la société Nexalys a fourni à celui-ci une prestation de conseil en investissement patrimonial aux fins de défiscalisation et non une prestation d’agent immobilier ;
Qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, si le contrat ne couvrait pas également les activités accessoires, et notamment l’activité de conseil en investissement immobilier en vue d’une opération de défiscalisation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
Mon client a obtenu 135 541 € de dommages intérêts outre article 700 du CPC.
J’avais plaidé pour obtenir la garantie des assureurs que
L’activité d’agent immobilier implique une activité de conseil notamment en matière fiscale et c’est d’ailleurs cette activité de conseil en lien direct avec l’opération immobilière qui engage sa responsabilité et par voie de conséquence la garantie de son assureur.
La police d’assurance précisait qu’étaient garanties :
« Celles qui sont visées par la loi du 2 janvier 1970 et notamment les transactions sur immeubles et fonds de commerce……et toutes autres activités en rapport avec les activités principales notamment :
- Conseil, expertise arbitrage, dans toutes opérations immobilières
- Consultation fiscale
- Consultation juridique et rédaction d’actes »
Cette affaire menée par mon cabinet a fait l’objet de nombreux commentaires dans les revues spécialisées en matière de droit immobilier
Lextenso Gazette du Palais 20 nov. 2018 p. 40 Le conseil en défiscalisation est l’accessoire d’une transaction immobilière
Lextenso Gazette du Palais 26 févr. 2019 p. 79 L’intermédiaire en vente d’immobilier locatif défiscalisant est-il un mandataire en transactions immobilières comme les autres ?
RGDA janv. 2019 p. 31 Le conseil : entre activité accessoire et obligation accessoire
Et quelques liens :
https://www.lextenso.fr/gazette-du-palais/GPL342q2
https://www.actualitesdudroit.fr/browse/affaires/assurance/17688/assurance-de-responsabilite-professionnelle-de-l-agent-immobilier-que-couvre-la-garantie-transactions-immobilieres
http://legalnews.fr/index.php?option=com_content&id=345091
https://www.lextenso.fr/lessentiel-droit-des-assurances/DAS111r5
https://www.lextenso.fr/flash-defrenois/DFF148e5
Chronologie de l’affaire
TGI LYON 12 mai 2014
Cour d’Appel Infirmation 2016
Cour de Cassation Cassation partielle 14 novembre 2018
Cour d’Appel de Lyon Confirmation 2019
